Kunnen we niet allemaal met elkaar opschieten?

Een goede relatie tussen architect en aannemer is de sleutel tot een vlotte renovatie - en het kan u een bundel besparen

Illustratie door Tim Bower

Illustratie door Tim Bower

Bij een renovatie, zoals bij romantiek, staat compatibiliteit centraal - vraag het aan een stel dat de nacht in aparte bedden heeft doorgebracht na een ruzie over de badkamertegel. Maar echtgenoten en echtgenotes zijn niet de enigen die oog in oog moeten staan ​​wanneer de blauwdrukken tevoorschijn komen en de muren naar beneden komen. Al te vaak staan ​​de andere hoofdrolspelers bij een verbouwing - de architect en de aannemer - meer op gespannen voet dan in sync. Aannemers zeggen dat veel architecten moderne materialen of bouwpraktijken niet begrijpen, wat resulteert in dure, onpraktische ontwerpen. Architecten klagen dat overscheduled-aannemers door banen snellen, ongeautoriseerde wijzigingen doorvoeren en vakmanschap in gevaar brengen. Raad eens wie er verliest als er een conflict is? Dat zou jij zijn.

Problemen tussen architecten en aannemers veroorzaken niet alleen vertragingen, ze kunnen u ook veel geld kosten. Omgekeerd kan een team dat goed samenwerkt de kosten onder controle houden. Maine architect Eric Beckstrom citeert de oproep die hij vorig jaar van de leidinggevende kreeg over een van zijn renovatieprojecten. Het plan van Beckstrom riep op om de vloer van een boerderij te verlagen om een ​​uitloopterras uit de keuken te creëren, wat betekende dat je een halve meter massieve granieten richel eruit moest jagen. Maar toen de graafploeg aan het werk ging om de steen weg te pellen, begon het puin onder de fundering van een aangrenzende schuur weg te tuimelen.

De opzichter riep de bemanning af - en belde Beckstrom. "Het bleek dat de grond onder de stalbasis volledig was uitgehold", zegt de architect. In plaats van de aannemer een ingewikkeld (en duur) ontwerpschema te laten maken om de fundering op zijn plaats te houden, herontwikkelde Beckstrom de ruimte eenvoudig op twee afzonderlijke niveaus, waardoor de richel intact bleef. "Als ze gewoon vooruit hadden gesmeed volgens het plan", zegt hij, "zou de hel volledig zijn losgeraakt" - en de schuur instorten. In plaats daarvan zegt hij: "we hebben samengewerkt en de huiseigenaar tienduizenden dollars aan reparaties bespaard."

Zoals elke goede relatie vereist een sterke contract-architectenalliantie constante communicatie. Hier is advies van experts aan beide zijden om ervoor te zorgen dat elk team dat u huurt, zonder problemen samenwerkt.

Illustratie door Tim Bower

1. Betrek de aannemer vanaf het begin

"Ik predik dit totdat ik blauw in het gezicht sta", zegt contractant Wendell Harmer van de Wills Company in Nashville. "Je moet een aannemer vroeg in het ontwerpproces aannemen, zodat we bij elke beurt met de architect kunnen werken - dus wanneer de kasten van verfgraad naar kersen gaan, kunnen we zeggen: 'Je hebt de prijs net verhoogd met $ 5000.'

Deze site-aannemer Tom Silva zegt het botter: "Aannemers zijn geen ontwerpers en moeten naar mijn mening geen huizen ontwerpen, maar architecten zijn geen aannemers, ze kunnen onmogelijk op de hoogte zijn van de nieuwste bouwtechnieken en materialen. Wanneer bouwers en architecten vanaf het begin input delen, zijn huizen altijd beter. "

Contractant Steve Crawford, die een paar jaar geleden aan een TOH TV-project in Santa Barbara werkte, herinnert zich een renovatie die hij deed in Carpinteria, Californië, waar de architect aanvankelijk een redwood en plexiglas structuur had ontworpen die nabijgelegen snelweglawaai zou dempen. Maar Crawford maakte zich zorgen over krassen op het plexiglas. Dus ging hij met een vergelijkbaar geprijsd alternatief naar de architect: geëxtrudeerd aluminium (vaak gebruikt in de utiliteitsbouw) met panelen van getint glas. De architect aanvaardde de suggestie en paste de plannen aan, waardoor de huiseigenaren een mooie, onderhoudsarme gevel kregen die het geluid nog steeds aanzienlijk verminderde.

10. Zet de telefoon neer - en plan de normale gezichtsduur in

Zodra de bouw is gestart, is het een goed idee om wekelijkse sitevergaderingen te organiseren, met zowel de architect als de bouwer, om problemen in de kiem te smoren. Toen Jeremiah Eck vorige dag op de werksite van Carlisle stopte, greep Tom Silva hem halverwege de voordeur. 'We zijn klaar om die plafonds in de eetkamer en slaapkamer in te lijsten, ' zei Tom, verwijzend naar een paar ongewone gewelfde plafonds die Eck had aangegeven, 'en we moeten uitzoeken hoe ze de dakkapellen ontmoeten.' In feite had Tom al een oplossing, maar hij respecteerde dat Eck de design-hoed droeg.

Evenzo wist Eck dat als een ervaren bouwer als Tom een ​​idee had, het zeker de moeite waard was om te luisteren. Dus hoewel de complexe geometrie van de plafonds aan de tekentafel kon worden geschetst, zei Eck in plaats daarvan: "Laat me zien wat je denkt." Een paar minuten later, met de meetlinten in de hand, had het stel een plan voor de achterkant van de envelop bedacht. "Ik ben het volledig eens met de oplossing van Tom", zegt Eck.

Het is dat soort teamwork dat het oplossen van de grote problemen een makkie maakt. Als het kiezen van badkamertegels nu net zo eenvoudig was.

Waar het te vinden

Architecten, ontwerpers en aannemers -

Eric Beckstrom :
Opdrachtgever / architect AIA
Beckstrom Architecture and Planning
Rockport, ME
207-594-3306
www.beckstromarchitecture.com

Wendall Harmer :
The Wills Company Inc.
Nashville, TN
615-352-1228
www.thewillscompany.com

Steve Crawford :
Crawford Green Algemene aannemers
Carpinteria, CA
805-684-4105
www.crawfordgreen.com

Pat Qualey
NFD-constructie
Los Angeles, CA
310-935-0852

Stephen Robert Holt AIA :
Manchester, MA
978-526-1281
www.holtaia.com

Duo Dickinson :
Madison, CT
203-245-0405

Alexa Hampton :
Mark Hampton Inc.
New York, NY
212-753-4110
www.markhampton.com

Jeremiah Eck :
Jeremiah Eck Architects Inc.
Boston, MA
617-367-9696
www.jearch.com

Allen Gallant :
Gallant Electric
Lexington, MA
781-862-4636

On-the-job-training -
Het Yale-bouwproject :
Yale School of Architecture
New Haven, CT
203-432-2288
www.architecture.yale.edu

Matthew Viederman :
Krsul & Viederman Architects, PLLC
New York, NY
212-255-0291

Illustratie door Tim Bower

2. Huur professionals die elkaar kennen en leuk vinden

Alle architecten hebben aannemers waarmee ze hebben gewerkt, die ze vaak hebben leren kennen en die ze zouden aanbevelen. En er is geen wet die ervoor zorgt dat een aannemer die u vertrouwt, u naar een architect verwijst. De Los Angeles-bouwer Pat Qualey, die zes jaar als architect-assistent werkte, zegt dat een reeds bestaande relatie het bouwproces kan afremmen, zelfs als er geen problemen zijn die de geest verbuigen. "Veel architecten hebben stijlen en details die ze repliceren op projecten, " zegt hij. "Als de aannemer bekend is met wat de architect wil, des te beter."

Tom Silva wijst op de voortdurende relatie die hij heeft met Stephen Holt, een architect waarmee hij in 2001 voor het eerst samenwerkte op het project van TOH TV in Manchester, Massachusetts. Na het uitvoeren van talloze taken met Holt bevatten de mentale bestanden van Tom nu veel details die de architect vaak gebruikt in zijn ontwerpen. "Ik weet dat wanneer hij een vensterbank buiten de behuizing steekt, deze er op een bepaalde manier uitziet", zegt Tom. "Of dat hij partieel is aan een bepaalde kroonlijst." De twee hebben een soort van ontwerp-stenografie ontwikkeld, wat betekent dat Holt geen ingewikkeld gedetailleerde tekeningen hoeft te maken om zijn keuzes uit te leggen - waardoor de factureerbare uren van de huiseigenaar worden bespaard.

Illustratie door Tim Bower

3. Zoek uit wie een teamspeler is

Als u geen verwijzingen rechtstreeks van de aannemer of architect kunt krijgen, controleer dan in ieder geval zorgvuldig de referenties en vraag hoe goed elke professional met de andere teamleden omging. Heeft de architect naar de aannemer geluisterd? Wanneer er dingen fout gingen, kwam hij met oplossingen? Heeft de bouwer overleg gehad met de architect of heeft het er gewoon voor gezorgd dat er problemen zijn ontstaan? Heeft hij de architect nuttige input gegeven?

Goede communicatie over een project komt uiteindelijk de huiseigenaar ten goede. Toen Tom bijvoorbeeld voor het eerst met Stephen Holt in Manchester werkte, had Holt een traditioneel cederdak voor het huis in Shingle-stijl gespecificeerd. Tom wilde een nieuw, onder druk behandeld grenen proberen, dat de helft van de prijs droeg, waarvan gezegd werd dat het weer als ceder zou worden gedragen en dat het langer zou blijven. "Steve was bezorgd om de kleur", herinnert Tom zich. "Ik zei: geef het een jaar, en je zult het verschil niet weten. Geef het 25 jaar, en je zult nog steeds een dak hebben." Omdat Holt Tom vertrouwde, stemde hij in met de verandering; vandaag ziet het dak er beter uit dan nieuw, omdat het verweerd is tot een zilvergrijs.

Illustratie door Tim Bower

4. Overweeg een ontwerp / bouwbedrijf

Ontwerp- / bouw- of ontwerp- / verbouwingsfirma's zijn one-stop-shops die zowel architecturaal ontwerp als constructiediensten bieden, vrijwel garanderen een goede communicatie tussen de twee kanten van het werk. Zelfs als u de voorkeur geeft aan een onafhankelijke architect, kan het een voordeel zijn om een ​​ontwerp- of bouwbedrijf te huren om de constructie uit te voeren. "Per definitie letten we er nauw op hoe ontwerp van invloed is op de kosten, " zegt Harmer van de Wills Company, een ontwerp- en bouwbedrijf. Bij één baan waar Harmer momenteel mee bezig is, vraagt ​​de klant dingen die de kosten met 20 procent boven het budget brengen. Om de kosten te drukken, gaan Harmer en zijn team beetje bij beetje door het ontwerp - van de brede lijnen, zoals het bouwen van een afgewerkte kelder of een kruipruimte, tot de details, zoals het gebruik van verf of vlekken op de keukenkasten .

5. Krijg meer gedetailleerde biedingen

Het conventionele contracteerbiedproces - het krijgen van forfaitaire bedragen op basis van een plan en (meestal) met de laagste gaan - zorgt niet voor geweldige werkrelaties, omdat de goedkoopste bouwer vaak degene is die de specificaties van de architect doorsnijdt.

Een biedsysteem genaamd value-analyse of value-engineered bidding-calls voor aannemers om hun schattingen op te splitsen in gedetailleerde componenten - alles van de kosten per item van een nieuwe veranda tot de relatieve kosten van houten vloeren versus tapijt - en vervolgens werken met de architect om het ontwerp en het materiaal aan te passen aan het budget. "Het maakt architecten de kosten van hun ontwerpen in overweging nemen, " zegt Duo Dickinson, een architect in Connecticut en een TOH-bijdrager. "Het maakt ook dat bouwers de 'zwarte doos' van hun bod openen." Hij haalt een recent huis aan dat hij ontwierp en waar de waarde-analyse de huiseigenaren liet zien dat ze $ 15.000 konden besparen door hoogwaardige gevelbeplating in plaats van ceder te gebruiken. Ze kozen voor het vinyl.

Omdat waarde-analyse meer inspanning vergt, zegt Dickinson dat veel aannemers niet lastig gevallen kunnen worden, vooral niet in tijden van hoogconjunctuur. Maar dat is aan het veranderen aangezien meer huiseigenaren, geschokt door de hoge kosten van materialen en arbeid, biedingen nauwkeuriger onderzoeken. "Het is de manier waarop commerciële constructies bieden", zegt hij, "en het wordt de trend in woonwerk."

6. Verlaat uw architect niet bij het altaar

Doorgaans wordt een architect ingehuurd om toezicht te houden op het hele bouwproces als de bouwbeheerder ("de CA" in het ruil jargon). Dit voegt over het algemeen ongeveer 20 procent toe aan de totale ontwerphoeveelheid, hetzij in een vast tarief, hetzij in extra uurtarieven.

Veel huiseigenaren proberen die kosten te besparen door de architect in te leveren zodra de constructie begint. Dat kan echter een verkeerde economie zijn, vooral als je hem terug moet bellen voor wijzigingen. Als de architect niet in de bouw aanwezig is geweest, kan het proberen om zijn tijd in te plannen het werk aan een renovatie stopzetten terwijl iedereen wacht op het opruimen van zijn kalender. En voor de architect is het moeilijker - en soms tijdrovender (dat wil zeggen kostbaar) - om moeilijker en duurzamer te zijn dan wanneer hij het project al die tijd heeft overzien.

De rol van architect Eric Beckstrom als CA wierp zijn vruchten af ​​op een recente renovatie in Portland, Maine, waar code-eisen de toegang tot een dramatische weduwe die de huiseigenaar koesterde, beperkten. Omdat hij regelmatig ter plaatse was, kon hij snel met de bouwbegeleider en de huiseigenaar overleggen om met een sluw systeem van vallen en scharnierende trapleuningen te komen die tevreden waren met code en toch toegang hadden. Ondertussen ging het project verder zonder een hapering.

7. Vergeet niet over het Inside Design

Als uw project de diensten van een interieurontwerper zal omvatten, breng hem of haar dan meteen in het begin. Ontwerpers denken anders over kamers dan architecten en bouwers en zien vaak problemen die anderen misschien missen. TOH senior design-consultant Alexa Hampton herinnert zich een ontmoeting met een potentiële klant die meteen de plattegronden van de architect uiteenzet. "Ik wierp een blik op de grote slaapkamer en vroeg haar welk bed ze had", herinnert Alexa zich. 'Toen ze koning zei, vertelde ik haar dat ze, op de manier waarop het plan werd opgesteld, maar plaats zou hebben voor één nachtkastje en dat ze me ter plaatse inhuurt.' Ontwerpers kunnen ook helpen bij het plannen van de beste plaatsing en het aantal stopcontacten en bepalen of ramen zijn geplaatst om voldoende ruimte voor gordijnen te hebben.

8. Zorg ervoor dat iedereen zijn of haar baan kent

Een algemene aannemer met meer dan 30 jaar ervaring in het bedrijf herinnert zich een project waarbij de architect zijn ontwerp niet had bedacht en de WG dwong om talloze on-the-fly revisies uit te voeren. Bij elke nieuwe wijziging heeft de architect zijn plannen onmiddellijk aangepast aan de ideeën van de aannemer - en vervolgens de huiseigenaar gefactureerd voor 'ontwerpwijzigingen'. Uiteindelijk ontsloeg de huiseigenaar de architect, wat de opdracht alleen maar verder vertraagde.

Een andere architect die in de afgelopen 17 jaar tientallen huizen heeft ontworpen, herinnert zich de aannemer die hij had ingehuurd om zijn eigen huis te bouwen. De architect zegt dat de aannemer zich plichtsgetrouw heeft ingespannen over zijn uiterst gedetailleerde en georganiseerde tekeningen en aandachtig heeft geluisterd tijdens doorgangen - en vervolgens het huis op zijn eigen manier heeft gebouwd, zonder de plannen te negeren. Natuurlijk eiste de architect dat de aannemer zijn fouten oploste, maanden aan het project toevoegend.

De Boston-architect Jeremiah Eck, die het huidige project van TOH TV in Carlisle, Massachusetts ontwerpt, zegt dat storingen als deze zich voordoen wanneer mensen de functieomschrijvingen niet respecteren. "De architect heeft de verantwoordelijkheid om de best mogelijke reeks tekeningen te produceren die de interesse van de eigenaar weerspiegelt, " zegt Eck. "De aannemer heeft de verantwoordelijkheid om te bouwen wat er op de plannen staat, voor de afgesproken hoeveelheid, waar het allemaal mis kan gaan wanneer iemand die verplichtingen niet nakomt." Wanneer er veranderingen plaatsvinden, zorg dan dat de architect en de aannemer het eens zijn, wees dan niet bang om te vragen wie u factureert - en voor wat.

9. Neem de telefoon op

Als er problemen optreden tijdens de bouw, hoort de huiseigenaar het meestal van de aannemer, die aan de frontlinie staat. Wanneer dat gebeurt, wees dan niet bang om hem te vragen of de architect is geraadpleegd. Als het antwoord nee is, bel dan de architect zelf. Omgaan met problemen als ze zich voordoen, kan op de lange termijn geld besparen.

Meesterelektricien en TOH-medewerker Allen Gallant werkte onlangs aan een groot project dat 110 inbouwspots vroeg. Will keek over de plannen en merkte op dat de architect een 4-inch blikje had gespecificeerd dat in de vereiste stijl een aangepaste bestelling zou zijn geweest. Gallant: "Ik heb de architect gebeld en erop gewezen dat je dezelfde stijl kon krijgen in een 5-inch blik dat niet op maat was, op $ 54 minder per licht. Dat ene telefoontje redde de huiseigenaar $ 6000."