15 Geheimen die geen makelaar in onroerend goed u zal vertellen
Fortune Builders Review | What You Need To Know About Fortune Builders (September 2024)
Inhoudsopgave:
- Makelaars, tussen de regels
- "Ik werk niet voor jou."
- "Een open huis is voor mij, niet voor jou."
- "Mijn Commissie is onderhandelbaar."
- "Mijn Big Agency is niet competenter of minder duur."
- "Je gaat naar stoofkoppen met het bestemmingsplan."
- "Je hoeft niet door mij heen te gaan."
- "Mijn inspecteur ziet het niet zo goed."
- "Je kunt dit huis zelf verkopen."
- "Ik wil je aanbieding, zelfs als je me niet nodig hebt."
- "You'll Screw Yourself by Signing This Contract."
- "Ik ben voor het snelle geld."
- "Die garantie is waardeloos."
- "Ik zal niet werken met een andere makelaar."
- "Die advocaten kosten veel."
- "De markt van een slechte verkoper betekent niet dat je een hebzuchtige bloedzuiger kunt zijn!"
Makelaars zijn niet zo losjes als ze lijken te zijn. Leer precies wat makelaars tegen zichzelf zeggen - hoewel nooit, nooit voor jou
Makelaars, tussen de regels
Als je een ervaren homebuyer of verkoper bent, weet je dit waarschijnlijk al: makelaars zijn niet zo losjes als ze lijken te zijn.
Natuurlijk kunnen ze je alles vertellen over het huis, van de kelder tot het horloge van de weduwe. Ze zullen het vierkante beeldmateriaal tot op een fractie van een centimeter gedetailleerd beschrijven en je vertellen wat je huisverbeteringsplan kan beïnvloeden. Ze begeleiden je zelfs graag door het proces van thuisinspectie en bieden je hypotheekbeveiligingsstrategieën.
Maar er is een heleboel dat ze je niet zullen vertellen - geheimen van het vak dat ze een klant niet zouden durven te laten weten. Lees verder om te leren wat makelaars tegen zichzelf zeggen - hoewel nooit, nooit voor jou.
"Ik werk niet voor jou."
"Makelaars in onroerend goed vertegenwoordigen over het algemeen niet de koper", zegt Florida vastgoedadvocaat Barry Ansbacher. "Maar kopers denken dat ze dat wel doen."
Als u belt naar aanleiding van een aanbieding van een makelaar of bij een open huis, moet u op één ding duidelijk zijn: deze persoon is in dienst van de verkoper van het huis. Die verkoper kan een privépersoon of een bedrijfsontwikkelaar zijn - en zij betalen de provisie van de agent. "Mijn klanten zullen zeggen:" Ik had een makelaar ", " zegt Ansbacher, "maar de makelaar vertegenwoordigde niet hun belangen."
Als je er zeker van wilt zijn dat je een professional hebt die voor je uitkijkt, schakel dan een makelaar van een koper in. Dit type agent meldt zich aan om uitsluitend voor u te werken bij elke deal die u mogelijk aangaat en kan u helpen bij het koopproces, van zoeken tot aanbieden, contracteren tot sluiten.
"Een open huis is voor mij, niet voor jou."
Een open huis bij een beschikbaar huis lijkt misschien plaats te vinden om serieuze kopers te werven, maar deze recepties zijn niet echt voor de verkoper - ze dienen het langetermijnplan van de agent.
"De meeste mensen die komen opdagen zijn 'tire kickers'", zegt John Kavaller, een agent bij Catskill Sales Associates Inc. in de staat New York. "Mensen komen opdagen om een idee te krijgen van de markt of de buurt, maar ze zijn niet klaar om te kopen." Ze hebben de neiging om in te loggen, rond te toeren en vervolgens op te stijgen met het visitekaartje van de agent in de hand.
De agent spant zich in om contact te houden met deze dagdagelijkse kopers, in de hoop een deal langs de lijn te sluiten.
"Mijn Commissie is onderhandelbaar."
Blijkbaar is die standaard commissie van 6 procent toch niet zo standaard. Afdingen op commissie is een normale praktijk.
Kavaller zegt dat de makelaarscommissie "per geval van geval tot geval volstrekt bespreekbaar is." Op een terrein van één miljoen dollar zijn we misschien bereid om een heel punt te laten vallen. "
Op zoek naar een listing agent? Bargain-up front-met potentiële makelaars met betrekking tot hun nemen. Bied een commissie aan die zwaar genoeg is om de agent een stimulans te geven om hard voor je te werken, maar voel je niet gebonden aan 6 procent. Vooral als je denkt dat je huis gemakkelijk te verkopen is.
"Mijn Big Agency is niet competenter of minder duur."
Boutique-bedrijven profileren zich tegen biggie-rivalen door zorgvuldig de aanbiedingen te kiezen die ze aanbieden, kopers gepersonaliseerde aandacht te bieden en, meer en meer, door verkopervertegenwoordiging aan te bieden tegen een lagere commissie. Dit geldt met name in grote steden, waar de concurrentie hevig is.
Howard Brickner, een vastgoedadvocaat uit Brooklyn, zegt dat in New York de grote jongens echt de 6 procent vasthouden, een brede netto- en eersteklasmarketing op hun websites hebben en dat je ervoor betaalt.
Kleinere bedrijven hebben misschien niet de beroemde naam of veel exclusiviteit, maar ze uploaden hun vermeldingen naar de MLS, net als iedereen. En, zegt Brickner, ze zijn klaar en zijn bereid om een vergoeding te betalen. Dus als de kosten van het verkopen van je appartement je fout doen, overweeg dan een kleine vent.
"Je gaat naar stoofkoppen met het bestemmingsplan."
Verwacht geen agent, tenzij ze je vriend of anderszins een echte bondgenoot zijn, om je te waarschuwen voor bestemmingspijnen die je te wachten staan als je deze woning koopt. Als je je hart hebt ingesteld op het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, maak je huiswerk dan zorgvuldig en beheers je zelf het bestemmingslabyrint (of betaal een advocaat om de bureaucratie te ontwarren). Alles van een dok aan de rivier of een nieuwe toevoeging, een boomhut of zelfs een hek, kan worden beheerst door behoudsvoorwaarden, voorrangsbepalingen of andere bestemmingsplannen. Die uitdrukking, "We zullen die brug oversteken wanneer we erbij komen", is hier niet van toepassing, tenzij je buitengewoon flexibel bent.
"Pas op voor de makelaar die zegt:" Je kunt alles wat je wilt op deze plek doen, alles wat je nodig hebt is geld ", zegt Delaware County, New York, makelaar Ron Guichard. Gemeenten en verenigingen van huiseigenaars zijn de plaatsen om te beginnen met het verkrijgen van de informatie die u nodig hebt.
"Je hoeft niet door mij heen te gaan."
Iets algemeen bekend, maar bijna nooit aangeboden door een agent aan de onervaren verkoper, is het feit dat je BYOB (Bring Your Own Buyers ) naar de tafel kunt brengen en rond kunt komen om een commissie te betalen als een van hen doorkomt.
Maar u moet dit vooraf bespreken, voordat u zich bij het bureau hebt aangemeld. "Onthul alle legitieme kopers die u zelf hebt gevonden voordat u de makelaar inhuurt, " zegt Memphis vastgoedadvocaat John B. Philip. U moet dit schriftelijk doen, als onderdeel van het contract dat zij u vragen te ondertekenen. Als je verkoopt aan een van de personen die in de clausule worden vermeld binnen welk tijdsbestek je ook onderhandelt, zegt Philip: "Je bent de makelaar niets verschuldigd."
"Mijn inspecteur ziet het niet zo goed."
Elke verkoper van onroerend goed heeft een inspecteur van het huis in haar bezit. "Sommige niet-scrupuleuze agenten, " upstate New York makelaar Guichard zegt, "bevelen inspecteurs aan die tevreden zijn om kleine problemen te vangen en grote te negeren." Thuisinspecteurs, maar ook degenen die mal- en termietenproblemen detecteren en behandelen, klagen consequent op internetfora dat zij door makelaars in de kraag zitten als ze betrouwbaar problemen vinden en blootleggen, ondanks hun eigen fiduciaire verantwoordelijkheden jegens hun klanten.
Als u een koper bent, selecteert u uw eigen onafhankelijk aanbevolen, erkende inspecteurs om uw toekomstige aankoop te bespreken met een fijn getande kam. Experts zoeken die weten hoe ze problemen kunnen herkennen en die u kunnen adviseren over wat er nodig is om ze op te lossen.
"Je kunt dit huis zelf verkopen."
FSBO, het meer en meer bekende acroniem dat staat voor "For Sale By Owner, " werkt. Verkopers met het uithoudingsvermogen om een marketingplan te maken, een huis online te plaatsen, mogelijke reacties van kopers in kaart te brengen, vertoningen te organiseren en een deal tot en met sluiting te zien, kunnen een bundel besparen door het geld dat de commissie van de agent zou hebben direct in hun zakken te doen.
Brickner, Brooklyn, zegt: "Er is veel geld bespaard, nu met Craigslist en andere internetsites, het is eenvoudiger dan ooit tevoren, maar er is een bepaald soort persoon nodig om de details van een poging om een stuk onroerend goed te verkopen aan te pakken. ." Gewoon niet altijd de persoon van de makelaar .
"Ik wil je aanbieding, zelfs als je me niet nodig hebt."
Voor sommige vastgoedprofessionals staat FSBO helaas voor "Flag, Stalk, Bully and Outsmart." Als u uw property alleen opslaat, moet u duidelijk zijn dat u alleen openstaat voor rechtstreekse verkoop door uw advertenties te accentueren met de zin 'Geen tussenpersonen, alstublieft'.
Pas op voor agenten die u hoe dan ook zullen bellen en doen alsof ze een koper vertegenwoordigen. Misschien zijn ze dat wel, maar waarschijnlijk proberen ze hun voet tussen de deur te krijgen en je te overtuigen het huis bij hen te voegen.
Een andere verkoopambtenaar moet je vertrouwen in je bekwaamheid ondermijnen om competent met de deal om te gaan. Een agent zal u vertellen dat het huis te laag geprijsd is, beloof dan dat hij het beter kan doen. Huur een taxateur aan het begin van het proces in en je prijs je huis goed.
"You'll Screw Yourself by Signing This Contract."
In veel van het land bieden vastgoedmakelaars een formulierdocument voor zowel kopers als verkopers om te ondertekenen wanneer een verkoop in contract gaat. Deze afdrukken bevatten vaak een bepaling die bekend staat als Disclaimer of Promises, waarin staat dat de koper niet afhankelijk is van mondelinge verklaringen van de verkoper of makelaar. "In werkelijkheid", zegt advocaat van Florida Ansbacher, "vertrouwt de koper meestal bijna uitsluitend op dergelijke beloften."
Ansbacher zegt dat de kosten om een advocaat te krijgen, meestal rond de $ 500, aan boord om een contract te beoordelen voordat je het ondertekent, een goede investering zijn. Daarnaast stelt hij voor: "Schaf alles schriftelijk aan als een addendum bij het contract (dat wil zeggen dat alle zwembaduitrusting is inbegrepen, de verkoper de muren opnieuw gaat schilderen), of onafhankelijk alle beloftes verifieert (dwz bel het bestemmingsbord om te bevestigen dat zoomen de thuis worden uitgebreid). "
"Een van de grootste dingen die ik hoor wanneer ik een geschil aanhangig maak, " voegt hij eraan toe, "is dat de koper verward is waarom ze niet beter beschermd zijn door het contract." De makelaar van een koper is nog iemand die u kunt inschakelen om uw rug te houden in dit soort scenario's.
"Ik ben voor het snelle geld."
Wat is beter voor een makelaar, een dozijn percolatie verkopen op $ 300.000 elke of vier mogelijke $ 900K deals? Je zou kunnen veronderstellen dat minder transacties toch zoeter papierwerk zouden zijn, maar omdat een bepaalde verkoop uit elkaar valt, verkiezen de meeste verkopers volume of prijs.
En dus, terwijl veel agenten serieus zijn in hun belofte om u de best mogelijke uitbetaling te bezorgen, is het niet noodzakelijk in hun belang om te wachten op het allerbeste aanbod. "Wanneer makelaars op de beurs concurreren voor jouw bedrijf, zullen ze praten over jouw mooie huis en de hoge prijs die ze kunnen krijgen", zegt Ansbacher, advocaat in Florida. "Zodra ze je hebben ondertekend, vermelden ze het oude dak en zeggen ze dat ze je prijs moeten verlagen voor een snellere verkoop." Ook hier is betalen voor een onafhankelijke beoordeling geld dat goed besteed is. Stel een solide vraagprijs in en vertel uw makelaar dat u goed zult zitten.
"Die garantie is waardeloos."
Ontwikkelaars en de agenten die hen vertegenwoordigen, kunnen garanties bieden voor de bouw van nieuwe huizen. Ansbacher, de advocaat van Florida, zegt dat kopers dwaas zijn als ze veel troost vinden in dergelijke garanties. "De definitie van een 'defect' in die garanties, 'zegt hij, ' is zo zorgvuldig geformuleerd 'dat de meeste claims nietig en ongeldig worden. Pas op voor het standaardcontract voor elke nieuwe ontwikkeling die u overweegt in te kopen.
Alle bouwcontracten omvatten een verklaring van afstand van het recht om een rechtszaak aan te spannen, wat betekent dat u-weet-wie de kosten van reparaties voor slordig bouwen zal dragen. Vraag je eigen advocaat om die vervelende clausule op te sporen en uit het contract te onderhandelen.
"Ik zal niet werken met een andere makelaar."
In de meeste deelstaten is een tussenpersoon wettelijk verplicht om een verkoper op de hoogte te stellen van elke aanbieding die in een aanbieding wordt vermeld, tenzij een verkoper zijn of haar recht op een dergelijke kennisgeving afwijst en alleen op de hoogte wordt gesteld van aanbiedingen die een bepaald percentage van de aanbieding bevatten. vraagprijs. Toch kan een concurrerend bod soms uit de hand lopen, vooral als het een listingagent zou vereisen om de deal mede te bemiddelen. Het is altijd in het belang van een verkoper om een aanbieding van een niet-vertegenwoordigde koper voor te leggen aan iemand die met een makelaar van een koper werkt. De tweede agent is immers in een positie om de commissie te splitsen.
"Een makelaar kan een boete krijgen of zijn vergunning verliezen voor een dergelijk misbruik, maar het is niet zo eenvoudig om de misdaad te ontdekken, " zegt een ervaren anonieme vastgoedadvocaat.
"Die advocaten kosten veel."
Er zijn een aantal kosten verbonden aan de closing of definitieve verkoop van het huis. Deze items variëren van staat tot staat, maar een van hen, de verzekering op de eigendomstitel, is vaak duur en kan worden onderhandeld met uw kredietgever. Makelaars zullen uw recht om te onderhandelen waarschijnlijk niet vermelden, omdat ze op dit punt in het proces alleen aan hun salaris denken.
Op sommige plaatsen is "maar liefst 70 procent van de kosten van een eigendomstitel een commissie betaald aan advocaten of titularissen die de documentatie behandelen", zegt advocaat Ansbacher in Florida. Van de koper of de verkoper kan worden verwacht dat deze op deze kosten inspeelt; wat je ook bent, zoek uit of je verantwoordelijk bent en instrueer je eigen advocaat om een lagere commissie te eisen.
"De markt van een slechte verkoper betekent niet dat je een hebzuchtige bloedzuiger kunt zijn!"
Je bent op de markt voor iets mansionesque, en je bent op zoek naar een grote deal - het is tenslotte een kopersmarkt. Wees gerust, de listing-agent koos geen complimenten achter je rug. Een veteraanmakelaar uit Fairfield County, CT, zegt dat high-end bieders - vooral degenen die jong zijn, verwaand en geen idee hebben van de trots die gepaard gaat met eigenwoningbezit - meedogenloos en onrealistisch zijn. "Ze willen bloed uit de aderen van de verkoper halen", Barbara Schmerzler, een hoofdmakelaar bij de Amerikaanse Homefinders. "Ze wachten op de bodem van de markt, die ze al voorbij is."
galerij slideshow diashow galerij tonenVuurbestendige planten voor uw landschap en onroerend goed
Als u in een gebied woont vatbaar voor natuurbrand, proactief worden en een verdedigbare ruimte creëren. Dit omvat het toevoegen van deze nuttige vuurbestendige planten.
Te overwegen onderneming: beleggen in onroerend goed
Nu de huizenprijzen het dieptepunt bereiken, is het nu een goed moment om onroerend goed te overwegen ...
Geachte baas: 8 dingen die ik wil dat je weet (maar ik zal het je niet vertellen)
Leiden is niet eenvoudig. Ongeacht je titel als leider of baas of manager, je moet werk gedaan krijgen via andere mensen. Je vraagt jezelf dingen als:
