Ben je ooit te oud om een ​​hypotheek te krijgen?

Als u koopt of herfinanciert, kan het antwoord u verbazen

Of je nu op zoek bent naar hulp bij het financieren van de victoriaanse fixer-upper van je dromen, het tikken op de waarde van het huis waar je al jaren bent, of je voordeel haalt uit de tarieven die zich nog steeds in de buurt van historische dieptepunten bevinden, je zou verbaasd kunnen zijn over hoe hypotheekverstrekkers oudere leners beoordelen.

• Leeftijd doet er niet toe. Hoe integraal het ook klinkt, uw leningaanvraag voor een hypotheek die u over 30 jaar moet terugbetalen, ziet er hetzelfde uit voor kredietverstrekkers, of u nu 90 of 40 jaar oud bent. Een web van federale wetten inzake burgerrechten, waaronder de wet gelijke kansen op gelijke kansen en de eerlijke behuizing Handelen, het illegaal maken voor een schuldeiser om te discrimineren op basis van de leeftijd van een volwassene.

• Schuldvrij zijn kan een probleem vormen. Greg McBride, chief financial analist bij Bankrate, zegt dat een onverwacht struikelblok kan zijn dat je geen credit rating hebt als je niet recent een schuld hebt gehad. 'Vroeger wilde je schuldenvrij afsluiten. Je hebt misschien een goede kredietgeschiedenis, maar als je nu geen credits meer hebt - bankpassen tellen niet mee, en je hebt je autolening afbetaald, je hebt je hypotheek afbetaald - er is geen recente activiteit om geef je een score. Het is een van de redenen om een ​​creditcard te gebruiken, zelfs als je het elke maand volledig betaalt, alleen al zodat je actieve kredietlimieten hebt om een ​​actuele kredietgeschiedenis te tonen. "Een sterke credit score kan betekenen dat je wordt goedgekeurd met een betere lening rate.

• Retirement inkomen is nog steeds inkomen. Hypotheekaanvragen beginnen meestal met vragen over inkomsten om te documenteren hoe u maandelijks betaalt. In plaats van het loonstrookje van de werknemer en W-2, kunnen gepensioneerden een sociale zekerheid of een pensioengerechtigde brief verstrekken. De bronnen van inkomsten, in tegenstelling tot uw credit score, hebben geen invloed op de berekening van de hoeveelheid schuld die u kunt dragen, aldus Bill Banfield, executive vice president van Capital Markets bij Quicken Loans: "We hebben geen verschillende richtlijnen op basis van beroep of werkgelegenheid. "Fannie Mae en Freddie Mac, die grotendeels de normen voor de secundaire markt in hypotheken stellen, vereisen meestal dat de maandelijkse huisvestings- en schuldkosten (inclusief onroerendgoedbelasting en verzekering van huiseigenaren) niet meer dan 50 procent van het maandelijks inkomen uitmaken.

• Uw spaargeld kan werken als inkomen. Gespecialiseerde hypotheekverstrekkers die vaak worden geassocieerd met effectenmakelaars als Merrill Lynch en JP Morgan richten zich tot de welgestelden met alternatieve vormen van acceptatie van sommige van dezelfde soorten 15- en 30-jarige hypotheken. Als u beleggingen hebt, vraag het bedrijf waar zij worden gehouden over hypotheken. Morgan Stanley Private Bank heeft bijvoorbeeld een Asset Pro-Forma-methode voor het toewijzen van inkomsten uit beleggingsrekeningen, zodat u door rijkdom kunt worden gekwalificeerd voor een hypotheek, zelfs als u geen inkomen hebt. Een miljoenen-dollar beleggingsrekening met aandelen en obligaties, bijvoorbeeld, kan doorgaans worden berekend als het equivalent van $ 35.000 per jaar aan inkomsten (uitgaande van 5 procent van het jaarinkomen, na een conservatieve korting van 30 procent voor het marktrisico). De kredietnemer hoeft deze activa niet in te wisselen - de beleggingen worden alleen gebruikt om aan te tonen dat hij in staat is om hypotheekbetalingen te doen. Een andere bedrijfstak voor dit soort leningen is "asset depletion mortgage."

Deze veronderstellingen zijn eigenlijk conservatiever dan de richtlijnen van Fannie Mae en Freddie Mac, die ook door hypotheekverstrekkers in de hele sector worden gebruikt. De regels van Fannie en Freddie kunnen dezelfde beleggingsportefeuille van een miljoen dollar kwalificeren - het kunnen pensioenspaarregelingen zijn in een IRA of een 401 (k) - een 'driejarige voortzetting van het inkomen'. Met behulp van deze wiskunde kan het miljoen-dollar-account worden gebruikt, verdeeld in drie jaar, komt overeen met een jaarinkomen van $ 233.333 ($ 1.000.000 minus 30 procent korting op het marktrisico, verdeeld over drie jaar).

• U hoeft 20 procent niet neer te leggen. "De mythe is er nog steeds, " zegt Quicken's Banfield. "Maar Fannie en Freddie-programma's staan ​​hypotheken toe die 97 procent van een huisaankoop zijn. FHA-hypotheken gaan naar 96, 5 procent. De Veterans Administration doet het 100 procent. "

• Omgekeerde hypotheken kunnen legitiem zijn. Ze kunnen een reddingsboei zijn voor gepensioneerden die hun eigen levensbehoeften moeten aanspreken, en volgens Svenja Gudell, hoofdeconoom van Zillow: "Boomers hebben gemiddeld iets meer dan $ 125.000 aan eigen vermogen." Een "uitbetalings" hypotheek of de lijn voor thuiskrediet kan ook op deze waarde tikken. Maar in plaats van het aflossen van de lening in de loop van de tijd - zoals in een typische 15- of 30-jarige hypotheek - worden de omgekeerde hypotheekleningen samengevoegd, met de groeiende lening die moet worden terugbetaald wanneer de kredietnemer verhuist of sterft. "Slechte acteurs hebben omgekeerde hypotheken een slechte naam gegeven", zegt McBride van Bankrate, "maar het product is gezond." Leners moeten minstens 62 jaar oud zijn en moeten een omgekeerde hypotheekadvisering doorlopen. Spelers die Home Equity Conversion Mortgages (HECM) via de Federal Housing Administration aanbieden, zijn onder meer: ​​'One Reverse Mortgage' van Quicken Loans. CEO Gregg Smith zegt: "het huis moet een belangrijke troef zijn bij het plannen van de pensionering."