Het vinden van een huurder om te helpen met uw hypotheek

Leef in het huis van je dromen terwijl een huurder de rekeningen betaalt

Illustratie door Alison Seiffer

Afgelopen voorjaar gingen Matthew en Jennifer Rumain op zoek naar een huis met drie slaapkamers in de trendy University City-sectie van West Philadelphia. Ouders van a
4-jarige zoon, werden ze aangetrokken door de goede scholen van de buurt, jonge gezinnen, en rond de eeuwwisseling architectuur. Maar ze ontdekten al snel dat alle geschikte eigenschappen buiten hun bereik lagen. "We werden buitengesloten van de huizenmarkt", zegt Matthew, een 28-jarige reclamemanager. Dat wil zeggen, totdat ze een honderd jaar oude Romaanse Revival met drie gezinnen vonden voor $ 270.000, tweederde van de kosten van vergelijkbare eengezinswoningen in de buurt.

Een paar jaar geleden hadden de Rumains overwogen om verhuurders een gek idee te maken, maar de economie van een warme vastgoedmarkt veranderde van gedachten. Het kopen van een meergezinswoning bracht hen niet alleen in een buurt die ze anders niet konden betalen, maar bood hen ook voldoende huurinkomsten om het merendeel van de maandelijkse hypotheeklasten te dekken.

Hetzelfde scenario speelt zich af in Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York en andere grote steden, waar de prijzen van eengezinswoningen door het dak gaan, gestimuleerd door stadsvernieuwing en historisch lage rentetarieven. Voor huizenkopers die bereid zijn de extra verantwoordelijkheid op zich te nemen, kan een meergezinswoning het meest economische pad zijn naar het huis van hun dromen. In Manhattan bijvoorbeeld was de gemiddelde verkoopprijs van een duplex in 2003 31 procent lager dan de kosten van een eengezinswoning (42 procent voor huizen met drie tot vijf eenheden), volgens Miller Samuel, een lokaal taxatiebureau voor onroerend goed .

Dat komt omdat de meeste mensen niet de hoofdpijn willen van het beheren van huurders, en veel huizen met meerdere eenheden zijn meer vervallen dan eengezinswoningen, zegt Miller Samuel president Jonathan Miller. Maar als je er met je ogen open in gaat - en vooral als je zelf een deel van de reparatie kunt uitvoeren - kunnen de beloningen veel groter zijn dan de uitdagingen.
"Vanuit financieel oogpunt is er weinig nadeel aan het bezit van een meergezinswoning", zegt Bradford Hall, managing director van het in Californië gevestigde boekhoud- en adviesbureau Hall & Company. In veel gevallen dekken de huren twee derde en soms alle maandelijkse leningbetalingen. En zelfs voordat u koopt, betalen huurovereenkomsten af omdat banken een deel van de verwachte huurbetalingen meestal beschouwen als een extra inkomen. Dat betekent dat kopers van meerdere gezinnen doorgaans in aanmerking komen voor grotere leningen, waardoor het mogelijk wordt om een duurdere woning te kopen.

Er zijn ook belastingvoordelen. Voor IRS doeleinden, is het huis verdeeld in de hoeveelheid ruimte die de huiseigenaar woont en de ruimte die de huurders innemen. Als u bijvoorbeeld een 3000 vierkante meter grote twee-familie bezit en een huurder 1000 vierkante voet inneemt, wordt een derde van alle uitgaven - hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, landschapsarchitectuur, externe verbeteringen en dergelijke - toegewezen aan de huureenheid en afgetrokken van huurinkomsten. Ook aftrekbaar is afschrijving op het apparaat (in wezen een vergoeding voor slijtage), plus 100 procent van de lopende reparatie-, onderhouds- en vervangingskosten die specifiek zijn gereserveerd voor de huur, zoals een nieuwe waterverwarmer, tapijtreiniging of een nieuwe verflaag. .

Met zoveel verschillende kosten, hebben veel huiseigenaars verlies van hun huurwoningen, die ze meestal kunnen afschrijven op hun belastingaanslag. "Met een huis met meerdere units kan een persoon genieten van een reëel inkomen dat zijn huishoudelijke uitgaven betaalt en een forse belastingaftrek gegenereerd door dat inkomen", zegt Norm Bour, een hypotheekmakelaar die gastheer is voor The Real Estate en Finance Hour, een nationaal gesyndiceerde radioshow op basis van in Zuid-Californië.

Van MultiFamily naar een eigen huis

Hoewel het beheren van twee huurappartementen een aanzienlijk deel van de tijd van Rumain kost, vinden ze het niet zo erg omdat ze het als slechts tijdelijk beschouwen. Over een paar jaar, als hun familie groeit, zijn ze van plan om een van de verhuureenheden voor zichzelf over te nemen. En over de hele linie kunnen ze besluiten om het hele huis in een eengezinswoning om te zetten, in welk geval ze in aanmerking komen voor nog een extra belastingvoordeel: wanneer het tijd is om te verkopen, krijgen de Rumains de volledige belasting op kapitaalwinsten vrijstelling van winst van maximaal $ 500.000 ($ 250.000 voor enkele filers), zolang ze het hele huis gebruiken als hun hoofdverblijfplaats gedurende ten minste twee van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop.

Een andere langetermijnaanpak is om de huurappartementen om te zetten in appartementen, een beweging die in de meeste buurten is toegestaan voor meerderegezinswoningen en om de afzonderlijke units te verkopen. Dat is de strategie die Kevin en Jennifer Deblear overwegen. Het echtpaar kocht onlangs een Queen Anne uit 1905 voor iets meer dan $ 300.000 in de wijk Dorchester in Boston, waar een gemiddeld eengezinswoning meer dan $ 400.000 kost. "Als we een appartement zouden verhuren en verkopen, zou het waarschijnlijk onze hele hypotheek terugbetalen, " zegt Jennifer. "Als we beide appartementen zouden verkopen, zouden we misschien een eengezinswoning in de buurt kunnen kopen die buiten ons bereik was toen we het huis waar we nu zijn hebben gekocht."

Terwijl de waarde van onroerend goed in stedelijke gebieden blijft stijgen als het eenmaal als 'overgangsgebied' wordt beschouwd, zullen huizen met meerdere eenheden er in toenemende mate uitzien als koopjes die niet misstaan. "We voelen ons gelukkig", zegt Matthew Rumain. "De banenmarkt stinkt, en je weet nooit wat er in het leven zal gebeuren, maar we hebben nu de zekerheid dat we onze hypotheek kunnen betalen, ons kind goed kunnen opvoeden en opleiden en in het soort huis kunnen wonen waar we trots op kunnen zijn ."

Verhuurder Reality Check

Huisbaas worden is niet voor iedereen. "Het is een voltijdse baan", zegt Vito Simone, een makelaar bij Simone Real Estate in Baltimore, Maryland. "Je moet altijd voorbereid zijn op regulier onderhoud, noodreparaties, telefoontjes van huurders, en soms moet je je vrije dagen opgeven om aan het huis te werken." Maar de ultieme uitdaging voor elke verhuurder is het vinden van aangename huurders die de huur op tijd betalen. Uw kansen verbeteren als u deze richtlijnen volgt.

Voer een grondige achtergrondcontrole uit van potentiële huurders. Onderzoek hun kredietwaardigheid; praat met voormalige huisbazen en huidige werkgevers en bezoek ze zo mogelijk in hun huizen. Bestel kredietrapporten van een van de drie belangrijkste kredietbeoordelingsbureaus: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; en Trans Union, 800-916-8800.

Op je gevoel vertrouwen. Op papier kan iemand er geweldig uitzien, maar als je persoonlijkheden botsen, vraag je om een wereld van pijn. Vergeet niet dat je je huis met deze persoon deelt.

Zet het op schrift. Een getekende huurovereenkomst beschermt zowel verhuurder als huurder als zich problemen voordoen. Het document moet de duur van de huur, de maandelijkse vergoeding, bezettingsbeperkingen, of huisdieren of roken zijn toegestaan, depositievereisten en wie verantwoordelijk is voor algemeen onderhoud en nutsvoorzieningen.

Vermijd de hoofdpijn van het screenen van potentiële huurders, het innen van huur en het afhandelen van klachten door een gerenommeerd managementbedrijf in te huren. De meeste bedrijven berekenen 7 tot 10 procent van de maandelijkse huur.

Wees geen doe-het-zelver tenzij je er zeker van bent dat je de klus aankunt. Het inhuren van een professionele loodgieter of elektricien moet ervoor zorgen dat het werk de eerste keer goed wordt gedaan, huurders tevreden houden en u het gedoe van herhalingsreparatiebezoeken besparen.

Bedek jezelf. Koop een uitgebreid beleid van de huiseigenaar met betrekking tot schade veroorzaakt door vuur, weersomstandigheden, inbraken, vandalisme en letselschade. Koop ook verlengde servicegaranties voor apparaten die zijn geïnstalleerd in verhuureenheden.

Anticipeer op het onverwachte. Stop 10 procent van de huur van elke maand in een aparte bankrekening om reparaties met betrekking tot de huur te dekken.