Waar je op moet letten bij het kopen van leegstaand land

Zet uw claim niet in het spel tot u de mogelijke valkuilen kent

Illustratie door Nick Dewar

Paulette en John Downs zijn enthousiaste tuiniers die ervan droomden om de ruimte te hebben om zich te verspreiden en van hun planten te genieten. Dus in het najaar van 2003 stortten ze $ 125.000 in voor 6 hectare in West Woodstock, Connecticut. Het land, een oude melkveebedrijf, was al vrijgemaakt en grenst aan een staatsbos en garandeert levenslange privacy. In de daaropvolgende negen maanden bouwden de Downses hun droomhuis, een eigentijdse versie van een 18e-eeuwse saltbox. "Ik kon me niet voorstellen hoe het er in eerste instantie zou uitzien, " zegt Paulette. "Maar nu zou ik het nooit ruilen voor een huis op een kleine kavel in een buitenwijk."

Het verwerven van een perceel om op te bouwen is zo Amerikaans als het wordt, een geboorterecht dat teruggaat tot de dagen van het land rent en "Go west, young man!" De praktijk heeft duidelijke voordelen: Custom Building betekent volledige controle hebben over elk aspect van een huis, van de fundering tot de vloer tot de uitzichten. En vallen is een bijzonder goed moment om naar een perceel te kijken. Met de bladeren van de bomen kun je gemakkelijk de contouren ervan zien en hoe dicht de buren zijn, waardoor de angst voor een soms nagelbijbijtproces wordt verminderd. "Je neemt een beetje meer risico wanneer je je eigen huis bouwt", zegt Gary Naeser, een op maat gemaakte bouwer in Washington, Pennsylvania, "maar uiteindelijk krijg je veel meer onafhankelijkheid."

Toch nemen steeds minder huiseigenaren die kans. Dertig jaar geleden was één op de drie woningen gebouwd door de eigenaar; in 2004 was het aantal gedaald tot een op vijf. Dat komt deels omdat de sterke vastgoedmarkt het beschikbare vastgoed heeft opgeslokt. Maar het is ook omdat het land van vandaag onderhevig is aan meer voorschriften dan ooit, van wetlandsbeperkingen tot energie-efficiënte bouwnormen, die allemaal bijdragen aan de kosten om het helemaal opnieuw te doen.

Maar wanhoop niet. Als je de pioniersgeest door je aderen laat stromen, heb je waarschijnlijk al een aantal schetsen weggestopt in een la. Je moet er gewoon voor zorgen dat je je huiswerk maakt voordat je die claim inzet.

Onderzoek uw koninkrijk

Wanneer u een woning vindt die u bevalt, inspecteer deze dan grondig persoonlijk door een overzicht van de grond van de verkoper te krijgen en door het hele pand te lopen. Dat geeft je een idee van de geschiktheid van het perceel om te bouwen - zeg bijvoorbeeld of bomen moeten worden schoongemaakt of heuvels worden ingedeeld, of dat je ver genoeg van de gebaande paden af ​​bent die je nodig hebt om een ​​put te graven, een septic te installeren tank, of maak nieuwe stroom-, telefoon- en kabelaansluitingen.

Je moet ook een ritje maken met een local, die je insider info-achtig kan geven, of je stille bospaden wintersneeuwscooterroutes zijn of dat buren in de zomer tomaten uitdelen.

Volg The Paper Trail

Als je eenmaal dat droomlot hebt uitgekozen, is de volgende stop het stadhuis. Hoewel 29 staten volledige melding van potentiële problemen met het onroerend goed vereisen, hebben veel verkopers niet alle informatie tot hun beschikking. Dus de gezondheidsafdeling kan u vertellen over lokale water- en rioleringsvoorschriften, terwijl de plancommissie details heeft over bestemmingsbeperkingen. Als u op zoek bent naar een monumentale wijk, zal het bewaarkantoor u laten weten of u zich moet houden aan regels over bouwgrootte, stijl of materialen. De stadsmedewerker kan je zelfs de titelketen laten zien, als je nieuwsgierig bent naar wat de vorige eigenaar heeft betaald.

Maar het is het kantoor van de beoordelaar, waar u de meest relevante details leert. Daar vindt u belastinginformatie en informatie over overstromingszonegrenzen en wetlands-nabijheid, die beide van invloed zijn op de plaats waar u kunt bouwen. De assessor kan u ook inlichten over het bestaan ​​van beperkende convenanten opgelegd door een vorige eigenaar, die kan bepalen hoeveel frontage er moet zijn tussen uw huis en de weg of als er een minimaal toegestane vierkante meters zijn. Dit is ook waar je zult ontdekken of je een erfdienstbaarheid van een buurman nodig hebt om toegang te krijgen tot een deel van je eigendom of dat iemand anders een bestaande erfdienstbaarheid op jouw terrein heeft.

Bij elkaar optellen

Tenzij u van plan bent om uw huis zelf te bouwen, is de kans groot dat u meer geld gaat uitgeven dan wanneer u een bestaande woning zou hebben gekocht. Dus je moet financieel voorbereid zijn. "Het lijdt geen twijfel dat de meeste mensen de kosten onderschatten, dus het is beter om een ​​beetje reserve aan je budget te geven, " zegt Richard Girouard, een bouwer in New Canaan, Connecticut. Volgens het US Census Bureau kostte het in 2000 ongeveer $ 82 per vierkante voet om je eigen huis te bouwen.

Dat is exclusief de kosten van het kopen van het land en het voorbereiden ervan, wat niet meer dan een vierde van het totale bouwbudget van een huis zou moeten zijn. En houd in gedachten dat vanaf nul beginnen meestal ongeveer negen maanden duurt vanaf de eerste boomschorsing tot de laatste penseelstreek, dus tijd wordt een factor.

Om de aankoop te financieren, moet je een hypotheekprogramma voor het kopen van grond vinden (zoek online naar 'landlening'). Uw beste weddenschap is een lokale bank of kredietunie die het gebied kent. Maar aangezien geldschieters onbewerkte grond zien als een zeer risicovolle aankoop, vereisen ze doorgaans een aanbetaling van 50 procent - vergeleken met 10 of 20 procent voor een bestaand huis - en de looptijd van de lening is meestal minder dan 15 jaar. Ook is de rente op een landhypotheek - ergens tussen de 6 en 8, 5 procent - hoger dan bij een gewone woninglening (ongeveer 5, 3 procent voor een vaste periode van 30 jaar, vanaf de persdatum). Toch heeft u een afzonderlijke bouwlening nodig.

Ondanks alle toegevoegde rompslomp, zeggen vastgoedexperts dat het kopen van land nooit uit de mode zal raken. Ann Morgan van Lost River Real Estate in Lost River, West Virginia, schat dat een derde van haar bedrijf land verkoopt. Ze heeft gezien dat de markt heter wordt dan ooit, omdat keuzepakketten steeds schaarser worden. "Ik zeg tegen mijn klanten: koop zoveel als je je kunt veroorloven, " zegt Morgan, "omdat ze er niets meer van maken."

Waar te vinden:

Onroerend goed professionals:

Dennis Duga
Noordoost-vastgoed
Union, CT
860-684-4455
nerealty.com

Hart van Montana Realty
Bozeman, MT
888-284-9557
heartmontana.com

Ingrid Greene
StreetScape onroerend goed
Jacksonville, FL
904-237-0735
streetscape.com

Ann Morgan
Lost River Real Estate
Lost River, WV
304-897-6971
lostriverrealestate.com

Builders:

Gary Naeser
Good Intent Custom Builders
Washington, PA
724-663-4200

Richard Girouard
Girouard Associates, Inc.
New Canaan, CT
203-972-6580
girouardassociates.com