Renovaties die u een rendement op uw investering opleveren

Top van de lijst: keukens en badkamers. Zwembaden zinken echter naar de bodem.

Illustratie door Sarah Wilkins

Illustratie door Sarah Wilkens

Het is de fundamentele vraag voor iedereen die ooit is begonnen met de renovatie van een huis: hoe waarschijnlijk ben ik dat ik het geld terug krijg als ik mijn huis verkoop? Er is geen eenvoudig antwoord, want wat een koper mogelijk wil betalen, hangt van veel factoren af ​​- van de keuze van het project tot het materiaal dat u gebruikt tot de waarde van andere huizen in uw buurt. Maar het is belangrijk om een ​​idee te hebben van wat uw verbeteringen waard kunnen zijn. Als je meer wilt investeren dan je kunt hopen terug te verdienen, omdat je van je huis houdt en van plan bent er een lange tijd in te leven, is dat prima. Maar houd rekening met de volgende richtlijnen en voorkom onaangename verrassingen wanneer het tijd is om dat bord met te koop op het gazon te zetten.

Projecten die betalen
Niet alle remodelleringsprojecten zijn gelijk gemaakt. "Mensen die een huis kopen, kijken eerst naar keukens en badkamers", zegt Kermit Baker, directeur van het remodellerende toekomstprogramma van het Joint Center for Housing Studies van de universiteit van Harvard. Dus hoewel deze kamers de duurste kunnen worden om opnieuw te doen, zullen ze eerder zelf betalen. Het toevoegen van kamers, zoals een familiekamer of een master suite, heeft ook de neiging om het goed te doen bij doorverkoop: grotere huizen hebben hogere prijzen.

Aan de andere kant van het spectrum keren zwembaden bijna nooit terug naar hun kosten, omdat veel kopers niet meer bereid zijn om meer uit te geven voor een huis om alleen wat ze als onderhoudshinder beschouwen te verwerven. Thuiskantoren hebben om dezelfde reden vaak een laag rendement: slechts een handvol kopers willen een ruimte die is ontworpen om te werken. (Zie het zo: hoe hoog zou een premie bereid zijn om te betalen voor een cabriolet als je nooit de top zou neerzetten?)

En alleen al omdat een project duur is, wil nog niet zeggen dat het meer terugbetaalt. Vaak kunnen kleine verbeteringen grote voordelen opleveren. Volgens de jaarlijkse analyse van kosten versus waarde van het tijdschrift Remodeling zal een face-lift in de keuken - schilderen, overspuiten van oppervlakken en upgraden van apparaten - meer opleveren dan een volledig herontwerp. De sleutel tot minder uitgeven is verstandig besteden. "Als je $ 20.000 neemt en het verstandig besteedt aan een keuken, kun je het er een miljoen keer beter uit laten zien", zegt Remoreling senior redacteur Jim Cory, die toezicht houdt op de enquête. "Het ontwerp en de productselectie zijn de sleutelwoorden."

Styles that Last

Zelfs als uw verbouwingswerk voor de meeste kopers een aantrekkelijke verbetering is, voegt het weinig waarde toe aan uw smaak. "Misschien wilt u een kamer in uw huis in de vorm van een kat of een muis, maar kunt u een koper vinden die het wil?" zegt Gopal Ahluwalia, onderzoeksdirecteur bij de National Association of Home Builders. "Je moet in gedachten denken dat je ooit zal moeten verkopen."

Als je in een Craftsman-juweel leeft en een aanvulling op een familiekamer wilt hebben, houd dan het ontwerp in harmonie met de originele look and feel. Dat geldt zowel voor de hoogte van de plafonds als de stijl van de ramen en lijsten. "Je wilt de integriteit van het huis niet verliezen", zegt Bobbi Chasin, een makelaar in onroerend goed in Evanston, Illinois. "Het plaatsen van een grote doos aan de achterkant van het huis zal het hele uiterlijk bederven."

Hetzelfde geldt voor kleinere projecten. Kies bijvoorbeeld voor keukenkasten, werkbladen en vloeren voor klassieke of neutrale kleuren en stijlen. "Jaren geleden had ik een klant die een paarse keuken wilde, die paste bij de paarse grout op haar open haard", zegt Mark Scott, een remodeler in Bethesda, Maryland. Scott debatteerde krachtig tegen het, maar de huiseigenaar drong erop aan dat zij van plan was om in het huis te blijven voor de rest van haar leven. Als je dat soort engagement niet kunt maken, verwacht dan niet dat iemand anders betaalt voor jouw unieke en funky keuzes.

De buurt is belangrijk

Voordat Kevin en Julianne Warren $ 42.000 hadden uitgegeven om de keuken te verbouwen in hun mooi gedetailleerde jaren 1950 boerderij, was het huis waarschijnlijk ongeveer $ 150.000 waard. Maar hun locatie, de Forest Hills-sectie van Grand Rapids, Michigan, gaf hen het vertrouwen dat de verbeteringen een slimme gok waren. "Dit is een high-end wijk voor scholen, iedereen probeert in dit gebied te komen", zegt Kevin.

Sterker nog, het huis van de Warrens is omringd door huizen met een waarde van $ 200.000 of zo. Dat betekent dat ze zichzelf niet hebben geprijsd op de lokale markt, een zeer belangrijke overweging bij elk renovatieproject. "Ga je werk doen waardoor je huis $ 300.000 waard is als het in een wijk van $ 100.000 zit?" vraagt ​​Israel Ramos, een makelaar in onroerend goed in Phoenix, Arizona.

"Overschrijd het plafond voor de buurt niet, anders krijg je je geld niet terug." Net zoals de kosten van uw huis in overeenstemming moeten zijn met uw buurt, moeten uw verbeteringen in overeenstemming zijn met de waarde van uw huis. In Seattle ontdekte vastgoedmakelaar Kay Rigley onlangs dat een voormalige klant $ 90.000 had besteed aan het renoveren van twee badkamers, compleet met vloerverwarming en Italiaanse tegels. "Ik zei:" Ik wou dat je eerst met mij had gesproken, "zegt ze. Tussen wat ze hebben betaald voor het onroerend goed en andere verbeteringen, hebben de eigenaars meer dan een half miljoen dollar uitgegeven aan een huis waarvan Rigley schat dat het hoogstens $ 450.000 waard is.

De regio
Welk deel van het land waarin u woont beïnvloedt verschillende hermodeleringsbeslissingen. Arbeid neigt in het zuiden goedkoper te zijn dan het noordoosten bijvoorbeeld, genoeg zodat Remodeling's jaarlijkse enquête dezelfde master bedroom suite kost op $ 59.401 in Louisville, Kentucky en $ 73.814 in Westchester, New York. Lokale factoren beïnvloeden ook de vraag. Kopers overal zullen waarschijnlijk een nieuwe, goed uitgeruste familiekamer leuk vinden. Maar open haarden verkopen beter in het noorden dan in het zuiden, en dekken voegen meer waarde toe in warmere streken. Er zijn geen vaste regels, maar het in de gaten houden van lokale trends is een goede manier om ervoor te zorgen dat je keuzes huisjagers aanspreken.

De markt
Waar regionale verschillen echt een rol spelen is in de vastgoedmarkt. Als er veel vraag naar woningen is, zijn kopers waarschijnlijk bereid om meer te betalen voor uw verbeteringen. Bethesda-bouwer Scott zegt dat hij onlangs $ 300.000 heeft gefactureerd voor een uitgebreide keuken, ontbijtzaal en studie - de duurste renovatie per vierkante meter die hij ooit heeft gedaan. Maar het paar kreeg het geld terug toen ze vorig jaar een nog groter huis kochten. 'In de buurt van Washington, DC, is het heel anders dan in Missouri, ' constateert Scott. "Mensen krijgen ontzettend veel geld om hier te zijn."

Wees echter voorzichtig. Zelfs in een sterke markt kun je te veel renoveren. Brett Weinstein, een makelaar in onroerend goed in Oakland, Californië, heeft de huizenhausse in de Bay Area beleefd. Hoewel de prijzen hoog blijven, zegt hij, "als iemand vorig jaar $ 200.000 betaalde over de vraagprijs, kochten ze wanneer de markt roodgloeiend was. Dus als ze 60.000 dollar willen uitgeven voor een keukenrenovatie, zullen ze daar moeten wonen een beetje langer om dat geld terug te zien. "

De tijdlijn

Zoals Weinstein opmerkt, hoe langer u in uw huis blijft, hoe waarschijnlijker het is dat u uw kosten terugverdient. Met huizenprijzen die met ongeveer 5 procent per jaar stijgen, zullen uw kosten uiteindelijk worden opgeslorpt in de waardestijging van het onroerend goed. (Plus, je zult in die jaren kunnen genieten van je verbouwing.) Een paar kanttekeningen: er is geen natuurlijke wet die zegt dat de prijzen omhoog moeten gaan, dus wees niet te sterk afhankelijk van die jaarlijkse hobbel. En vergeet niet dat het leven soms een curve kan werpen en dat u uw huis misschien sneller dan verwacht op de markt moet brengen.

Voor sommige projecten werkt de tijd ook tegen jou. "Er is een stilistische afschrijving", zegt Baker van Harvard. "Alle rages zijn nu voor het omverwerpen van muren en het maken van grote kamers, maar over tien jaar is dat misschien niet altijd het geval." Keukens en badkamers zijn bijzonder gevoelig voor verouderd, zoals iedereen die geblancheerd is in het ontdekken van avocado-groene apparaten in hun droomhuis, dat kan vertellen.

Het onverwachte
Als u denkt dat een project zichzelf terugbetaalt, maar nauwelijks, bereid u dan voor op iets dat het evenwicht tegen u aantast. Huisrenovatie is vol met "verborgen" kosten: de extra kosten wanneer een project langer duurt dan gepland; de kosten van deskundigen voor asbestonderzoek of warmteverliesberekeningen; de maandelijkse rentebetalingen voor een lening met eigen vermogen. Om nog maar te zwijgen over de hogere onroerende voorheffing die u mogelijk moet betalen als uw nieuwe en verbeterde woning opnieuw wordt beoordeeld.

Wanneer alles is gezegd en gedaan, adviseren de meeste experts tegen verbetering van het huis als een investering. Wees slim over wat je uitgeeft, natuurlijk. Maar een nieuw kaartspel is geen beleggingsfonds. Makelaar in onroerend goed Chasin suggereert dat als je eenmaal je huiswerk hebt gedaan, je beslissingen neemt op basis van wat je wilt en wat je kunt betalen. "Ik had een notering waar de man met vervroegd pensioen was gegaan, dus zijn vrouw overtuigde hem om een ​​duur kantoor aan huis te nemen voor $ 50.000, en uiteindelijk verhuisden ze naar Florida, en ze haalden het geld niet uit dat kantoor aan huis, "Chasin zegt. 'Maar het kon haar niet schelen, het maakte hem blij.'

Terugbetaling door het project
Sinds het midden van de jaren tachtig heeft Remodeling Magazine een jaarlijkse analyse gemaakt van kosten versus waarde voor projecten voor residentiële renovatie in het hele land. Door vastgoedagenten en taxateurs in verschillende regio's te pollen, bepalen de redacteuren hoeveel projecten kosten moeten maken en hoeveel deze verbeteringen een jaar later kunnen toevoegen aan de verkoopprijs van een huis. Het rapport wordt algemeen beschouwd als de meest gezaghebbende studie van het onderwerp. Maar zelfs Jim Cory, de redacteur die verantwoordelijk is voor de enquête, geeft toe dat het alleen zo ver gaat. "We bieden een benchmark voor onze studie", zegt hij. "Zaken moeten op individuele basis worden beslist."